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房企纷纷提质控速 紧盯主业瞄准多元化

发布时间:2019/4/2 9:00:02 浏览次数:10 来源:


  [摘要] 碧桂园(8.35 +0.00%)瞄准了机器人(19.94 +4.40%,诊股)和农业;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技。
  “机器人好还是新能源汽车好?”记者问。
  “我觉得还是房地产好。”孙宏斌回答。
  “为什么要把你家公子放在公司文化集团任职?”记者再问。
  “因为我觉得文化不好做,所以让他去学习学习。”孙宏斌再答。
  这段对话,发生在3月29日中午融创中国(21.00 -0.94%)(01918.HK,以下简称“融创”)业绩发布会结束后。
  正如在业绩会上被重点追问一样,“多元化”成为外界对融创的新好奇点。截至目前,融创除了地产之外,还有包括文旅、服务和文化三大板块。
  对此,孙宏斌当天解释称:“融创没有多元化,其他的业务板块其实是‘房地产+’消费升级,慢慢培育着,希望能在5 10年后做好。目前,房地产主业还是很重要的,这个行业还有空间,希望比较专注地把地产做好。”
  孙宏斌的判断是:“多元化的企业,基本上成功的先例不是特别多。”
  有意思的是,几天前万科董事会主席郁亮也表达了同样的看法。在今年的业绩会上他称:“地产业务这么赚钱,还能找到更赚钱的业务吗?如果指望新业务赚大钱,那是痴心妄想。万科的新业务是赚小钱的,如果用规模、速度、利润来衡量这个事,可能不充分。”
  “回归基本盘”,将是万科接下来的重要方向,郁亮表示,万科要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。
  摆在账面上,这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。
  新业务的发展需要时间。更值得一提的是,目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。
  但这并不影响这些房企对新业务的布局。碧桂园瞄准了机器人和农业;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技,且在未来5年内不再涉足新业务。
  他们把新业务发挥效用的时间点放在了将来。不过,这也并不意味着这些头部房企对房地产业的完全看空。
  “在坚实的优势平台上高质量增长,”融创2018年业绩会背景板已经表达了这家公司的诉求。恒大的背景板上称:“新恒大,大战略,大格局。”
  在销售规模上,2018年4家房企已经实现新的突破。
  尽管没有公布合同销售额的具体数值,按照第三方的测算,有着宇宙第一房企之称的碧桂园,已经在规模上成为当之无愧的王者—超过7200亿元。万科其次,为6069亿元,居于第二;恒大为5513亿元;融创为4608亿元。
  在核心净利润上,恒大居于第一位,为783亿元,万科、碧桂园和融创分别为492.7亿元、485亿元和165.7亿元。
  对此,恒大集团总裁夏海钧在业绩会上表示,这得益于公司超前的土地储备战略:“2009 2015年,公司以二三线为主兼顾一线城市;2015年进入一线城市,优质的土储是创造核心利润的基础。”
  不过,进一步拆解到利息资本化指标来看,万科最低,为60亿元左右,而融创、碧桂园和恒大则在高位,分别为129亿元、191亿元和499亿元。这也意味着,万科的净利润含金量依旧较高。
  截至2018年年底,恒大的土地储备已经达到3.03亿平方米、融创为2.56亿平方米、碧桂园为2.4亿平方米。
  此外,这四家头部房企在现金流上做了较好的管控。反映在账面上,截至2018年年底,碧桂园、恒大、万科和融创的现金余额分别为2424亿元、2042亿元、1884亿元和1202亿元。
  但值得一提的是,从这些头部房企开始,对“提质控速”作出了强调。例如碧桂园在业绩发布会上对2019年的销售目标只字未提。而恒大则将2019年的目标定在6000亿元,较2018年的销售额增幅尚不到10%。
  “2019年,融创在拿地上还是要小心一些。”孙宏斌说,“不能老想着房价涨了再卖,这样风险很大。”
  在他看来,规模和效益之间肯定是选择效益。但没有规模,效益的量级也不对,所以是又要规模又要效益,“我们现在有规模了,效益就变成第一位了,所以是不同阶段做不同的事”。
  事实上,目前体现在销售毛利率上,这四家房企并不算高。尽管相比较2017年都出现了不同程度的上涨,但是依旧处在25% 37%之间,并不算高。
  此外,四家的资产负债率皆处在近90%左右,并不算低。
  在长短债结构上,万科的融资策略相对温和,长短债比仅为12∶1左右;而恒大、碧桂园、融创则已经接近1∶1。


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