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一纸再审判决为何让开发商寝食难安|法律思考

发布时间:2019/4/1 9:00:02 浏览次数:11 来源:海西房联


商品住宅按照装修样态分为毛坯房和精装修房两种,以前实践中多为毛坯房销售,随着“精装修政策”的出台,越来越多省区要求实现新建住宅精装修销售。

该政策从其制定目的来看,旨在让广大购房业主免去装修新房的烦恼,但是因为业主对精装修房的高期望与实际装修成果之间存在一定的差距,实践中也产生了不少因装修价值而引发的纠纷。业主认为开发商交付的精装修房价高质次,侵害业主的消费者权益;而开发商认为交付的精装修房符合合同约定,其并无违约之处,双方各执一端,致诉讼不绝。

这一后果可能使得精装修政策的制订目的在某些程度上大打折扣。精装修销售已成趋势,而精装修销售实践中又确实存在不少纠纷,本文拟从实践入手,探寻解决该对矛盾的可能之道。

一、南京富力公司群诉案引发的思考

最近网上在流传一份在宁九地产公司“上书”江苏省高级人民法院及其院长的“紧急报告”,在报告中九地产公司认为因富力公司群诉案结果被南京中院再审改判,导致2018年以来南京的精装修房销售市场秩序发生混乱,大量购房业主诉至法院要求补偿装修差价,希望江苏省高级人民法院能慎重处理此类案件,切实维护精装修商品房的市场交易。

(一)案件概览

经阅看南京富力公司群诉案中的再审判决,归纳该群诉案件基本案情如下:

1、开发商报备手续。开发商就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》,其中载明装修类型为装修房,装修单价为4500元/平方米,该信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。南京市物价局出具商品住房明码标价联系单,其中载明房屋建筑面积、销售单价、总价,装修状况为精装。

2、合同的核心内容。合同对房屋的面积、单价和总价作了约定。合同附件约定开发商可无需与业主办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程,同时业主同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收;同时附装饰装修和设备标准,明确装修范围。

3、法院的裁判结果。南京江宁法院认为装修单价为4500元/平方米作为合同内容;而南京中院二审和再审均认为,开发商申报给住建部门的预售方案中的装修单价为4500元/平方米作为合同内容。

南京中院二审认为如果开发商交付的装修和设备的标准与合同约定不符的,业主可要求开发商按合同约定标准履行,业主认为装修价值达不到4500元/平方米而要求差价的主张缺乏事实基础。

南京中院再审认为因样板房已经拆除,业主要求按照4500元/平方米的精装修单价,赔偿装修损失,符合行政法规的规定,亦有合同依据。据此根据鉴定结果结算装修差价金额。

(二)案件分析

富力公司群诉案的核心争点有两个,一是装修价值标准是否存在,二是装修差价如何确定。

就第一个争点,一审法院认为从合同约定来看无法确定装修价值标准的独立性。而二审和再审法院认为虽然合同未约定,但是开发商向住建部门报送的材料中有装修价值的单独约定,且该装修价值已经公示,所以双方之间存在独立的装修价值标准。

就第二个争点,一审法院不认可第一个争点,故对第二个争点根本未予理涉。二审法院虽然认同装修价值标准独立存在,但是认为业主的权利仅限于要求开发商按照合同约定履行,而非主张差价损失。再审法院认为装修价值标准独立存在,如果开发商交付的装修与此不符,就应当承担差价。

二、装修价值标准的合同依据找寻

南京富力公司群诉案的决定性事实在于对装修价值标准的合同依据找寻,即是否能找到记载于开发商和业主之间“合同”的装修价值标准。这个问题归结到法律问题上即哪些事实或材料属于开发商的要约,并因业主的承诺而成为商品房买卖合同内容。

首先,记载于开发商和业主双方共同签字/盖章的书面材料的内容,自然构成商品房买卖合同的内容,除非有无效情形或可撤销情形,否则均应成为约束双方权利义务的依据,对此不论开发商,还是业主,还是法院均无异议。

其次,非记载于开发商和业主双方共同签字/盖章的书面材料的内容,是否能构成商品房买卖合同的内容,显然在具体个案中各方是有不同的认定的。

最高人民法院在司法解释中对该问题有作出过部分解释,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”该条司法解释认定开发商单方发布的销售广告或宣传资料在特定条件下构成商品房买卖合同内容。

但是除开发商单方发布的销售广告或宣传资料之外的资料或文件,是否也能成为商品房买卖合同的内容,从该条司法解释来看并无法得出当然结论。南京中院的再审判决就该问题提供了一个思路,即政府批准文件也应认定为商品房买卖合同的内容,虽然该政府批准文件未载入书面的商品房买卖合同中去。

综上,关于业主所购商品房的装修价值标准的合同依据可能来源于三个方面:

第一是书面商品房买卖合同的直接约定,如直接在合同中约定所交易的商品房的装修标准为XXX元/平方米;

第二是开发商在销售过程中发布的宣传广告,且该广告对业主购买房屋及对房屋价格有重大影响,如开发商在宣传广告中描述商品房的装修为豪华装修,装修标准为XXX元/平方米;

第三是行政部门批准的文件,如住建、工商、物价等行政部门批准给开发商的材料中明确载明拟售商品房的装修标准为XXX元/平方米。

三、装修价值差额的处理之道

如果商品房的装修价值标准能够通过合同依据找寻的方式确定下来,则法院按照合同约定的装修价值标准来判断装修价值差额的裁判思路无疑是符合合同法的规定,而不是如南京中院在二审中认为的业主只能要求开发商按约履行。理由如下:

首先,根据合同法的规定,开发商交付的商品房不符合质量约定的,业主有权要求减少价款;

其次,装修价值标准不到位与房屋质量瑕疵非属同一性质的问题,就房屋质量瑕疵问题,法律规定开发商承担的是保修义务而非减少价款,故在房屋存在质量瑕疵的情况下,法院难以支持业主要求退差价的诉请,而装修价值标准不到位其本质是开发商少交付了标的物内容,因此应当允许业主可主张差价。

四、开发商的应对建议

如上述所言,开发商要避免向业主补偿装修差价的法律风险,需要注意如下事项:

第一,避免在商品房买卖合同中直接约定装修价值标准。目前实践中几乎未见开发商在商品房买卖合同中直接约定装修价值标准的,但是需要注意的是精装修销售的商品房买卖合同中都会有对装修设备标准的约定,考虑到建设过程的可能变化,建议对装修设备标准的约定也不要明确到具体金额。

第二,对外宣传时不可明确装修价值标准的具体金额或装修的具体品牌。虽然司法解释对宣传广告构成要约的界定比较严苛,但是毕竟存在可能性,且随着精装修政策全面落实,装修成为购房者购房的重要考量因素也极其合理,故建议开发商在拟将装修作为销售亮点时,务必注意在用语措辞上的把握。

第三,避免在向行政部门报送材料时载明装修价值标准金额。根据现行法律规定,开发商在销售之前需向物价部门报送相关材料以便物价部门最终制定一房一价表,故建议开发商在报送材料时避免直接明确载明装修价值标准的具体金额。


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