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个案判决引发担心业主维权?南京9家房企联合上书省高院院长...

发布时间:2019/4/1 9:00:02 浏览次数:13 来源:海西房联


南京9家房企紧急上书省高院?竟是后怕两年前一场南京业主维权案?这则紧急报告火了...

近日,中粮地产、中建地产、新城、雅居乐等9家房企,联名向江苏省高院院长夏道虎上书了一份名为《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》的紧急报告。

关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告
尊敬的江苏省高级人民法院夏道虎院长:

自 2018 年以来,南京众多精装修楼盘的业主因关注到南京市中院 2017 年 12 月 28 日就富力南京地产开发有限公司与数十位购房人商品房预售合同纠纷系列案件做出的再审判决,纷纷效仿此案例中富力业主的诉请,拒绝收房,要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现上午开盘,下午维权的情况。此种现象严重扰乱了社会秩序,误导群体事件的频发,且有愈演愈烈趋势,南京多个区,法院受理的此类诉讼案件也呈激增态势。

据不完全统计,目前已经涉诉的公司有:万科、中粮、银城、深业、中建、雅居乐、新城、禹洲,受理法院包括:鼓楼、栖霞、雨花、江宁、浦口等区【相关案件的情况详见附件】。据统计,2016 年至 2018 年期间,南京市各区县上市的精装房数量约为11.4万套,目前已经发生群体客诉纠纷的项目比进入诉讼的项目更多,不排除将来这些客诉的客户提起诉讼的可能。而我们也注意到,此类、案件的诉求高度一致,背后亦可能有专业房闹机构的推波助澜,逐渐形成了产业化趋势。

我们认为,富力案仅为个案,目前众多群诉案件的购房人限于专业知识的局限,并不能充分了解案件背景,亦不能充分理解相关法律适用的精神。故急需法院给予购房人正确的价值引导,以尽快稳定精装房的交易秩序,化解社会公众对于此类纠纷的关注和矛盾。且富力案具有其特殊性,例如其“毛坯报建、精装交付”的报建模式,与绝大多数楼盘的报建模式与交付模式均不同,不具有普遍的指导意义。再则,富力案再审判决对开发企业的成本计算很不完整,对装修部分完全未考虑开发企业对精装修部分的招采成本、管理成本、资金成本,更未考虑开发企业在此部分的合理利润,也很值得斟酌。开发商与购房人签订的《商品房预售合同》及补充协议(含双方就精装修房所签订的《装饰装修标准确认书》等),如果不存在依法应当被确认为无效或应予撤销的情形,应以此作为确定双方权利和义务的依据,并以此当作为双方交付精装修商品房的验收策据,而当前的群诉及核价方式显然是对双方契约的追背和推翻。

因此,恳请人民法院对此类案件中购房人的装修核价及退差请求慎重考虑,如果法院支持对精装修商品房装饰装修部分的工程造价进行鉴定,并以此为依据判决开发商赔偿购房人装修部分销售价格与装修工程造价之间的差价,必然造成全面否定当事人之间《商品房预售合同》及补充协议等当事人意思自治的后果。如果这样,势必引起连锁反应,将会有大量的购房人为此提起诉讼,产生更大的社会矛盾,并将严重破坏市场经济秩序和交易稳定。

综上,特向贵院紧急报告,恳请贵院对该等群体诉讼案件给予关注,慎重处理,切实维护精装修商品房的市场交易秩序,维护缔约双方的意思自治。

此致
江苏省高级人民法院

中粮地产南京有限公司
南京中建孚康置业有限公司
银城地产集团股份有限公司
南京新城万隆房地产有限公司
南京雅居乐房地产开发有限公司
深业华东地产开发有限公司
南京博洲房地产开发有限公司
南京善杰义房地产开发有限公司
百胜麒麟(南京)建设发展有限公司


房产商的担心来源于南京中院2017年底到2018年底做出的一系列判决。

2014 年 11 月,由富力地产在南京开发的花园洋房项目富力十号小区正式交付。根据当时富力地产所公示的商品房预售方案,该小区为成品房,精装修报价标准为 4500 元 /㎡。然而在交付期间,业主却发现房屋存在很多质量问题,包括装修实际与样板房差距较大等。
 
2014 年 12 月, 40 余户富力十号业主将小区开发商南京富力地产告上了法庭,认为开发商所宣传的 4500 元 /㎡的精装修标准,在实际交付中并没有达到,要求对其中存在的差价部分,进行补偿。
 
一审和部分案件的二审驳回了购房者诉讼请求。2017年12月28日,南京中院再审,对其中一起案件进行改判,支持了购房者诉请,富力南京地产开发有限公司赔偿每户购房者20万元左右的装修价差价。此后,一审败诉后的业主在二审期间,主张得到了法院的支持。

在上书中,9家房产商的主要理由是:

1,“毛坯报建、精装交付”的报建模式,与绝大多数楼盘的报建模式与交付模式均不同,不具有普遍的指导意义。

2,再审判决对开发企业的成本计算很不完整,对装修部分完全未考虑开发企业对精装修部分的招采成本、管理成本、资金成本,更未考虑开发企业在此部分的合理利润,也很值得斟酌。

3,开发商与购房人签订的《商品房预售合同》及补充协议(含双方就精装修房所签订的《装饰装修标准确认书》等),如果不存在依法应当被确认为无效或应予撤销的情形,应以此作为确定双方权利和义务的依据,并以此当作为双方交付精装修商品房的验收策据

而法院在再审时判决业主胜诉的理由主要有:

1,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料,该《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示,应作为双方合同权利义务的内容;富力公司主张该单价仅是销售单价,不是装修标准,本院再审不予采信。

2,富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房,而在其业主签订的补充协议中,又确定了“展示样板间所示内容,不是买卖双方合同的组成部分,不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款,该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性,违反了相关规定,依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定,该格式条款应认定无效。当事人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房,鉴于现样板房已不存在,缺乏参照依据,当事人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价,赔偿装修损失,符合行政法规的规定,亦有合同依据。

此案判决后,南京中院在二审时对此类案件都作了改判,支持业主的诉求。

精装修房“缺斤少两”已然成常态,南京中院的最终判决支持了业主的主张,这个判例为房产商敲响了警钟!


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